中新經(jīng)緯3月25日電 中指研究院微信公眾號25日發(fā)布《一季度土地市場盤點》(下稱《報告》)稱，基于當(dāng)前市場態(tài)勢與政策導(dǎo)向，預(yù)計2026年土地市場將延續(xù)分化格局。
《報告》指出，2026年以來，地方政府供地節(jié)奏相比去年同期總體有所放緩，土地出讓策略延續(xù)“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高溢價水平。2月，廣州天河馬場地塊歷經(jīng)9小時243輪競價，以236億元總價、26.6%溢價率成交，刷新廣州住宅樓面價歷史紀(jì)錄；杭州上城城東新城單元SC080201-27地塊溢價率競拍至51%。
與核心城市“點狀高熱”不同，全國土地市場整體延續(xù)平淡縮量態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至3月22日，300城住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降。近期部分重點城市披露的2026年供地計劃顯示，各地政府普遍調(diào)降了年度居住用地供應(yīng)規(guī)模，并將供地重心向軌道站點周邊、配套成熟區(qū)域集中，優(yōu)先保障高品質(zhì)、改善型住房用地需求。
展望后市，《報告》認(rèn)為，基于當(dāng)前市場態(tài)勢與政策導(dǎo)向，預(yù)計2026年土地市場將延續(xù)分化格局。一線及強二線城市核心區(qū)域有望迎來更多優(yōu)質(zhì)住宅用地入市，憑借優(yōu)質(zhì)區(qū)位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩(wěn)定預(yù)期；而三四線城市及一二線城市的郊區(qū)土地市場仍將面臨調(diào)整壓力。土地市場的全面回暖，仍有賴于商品房銷售的實質(zhì)性回暖以及房企投資信心的持續(xù)修復(fù)。
一季度土地市場縮量態(tài)勢延續(xù)，一線城市表現(xiàn)相對平穩(wěn)
《報告》稱，今年以來，多地供地節(jié)奏仍趨緩，300城土地市場延續(xù)縮量態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，單月來看，3月截至22日，300城住宅用地推出規(guī)劃建面1501萬平方米，同比下降38.2%；成交1541萬平方米，同比增長22.8%；土地出讓金為634億元，同比增長10.1%。累計來看，2026年一季度(截至3月22日)，300城住宅用地推出規(guī)劃建面6067萬平方米，同比下降19.7%；成交5521萬平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出讓金同比下降36.5%。
各線來看，政府推地節(jié)奏放緩及房企拿地審慎下，一季度各線城市成交面積、出讓金同比均下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，一線城市土地市場相對平穩(wěn)，供應(yīng)端維持一定規(guī)模，成交面積同比降幅僅6%，但由于去年一季度上海、北京優(yōu)質(zhì)地塊較多，高基數(shù)下出讓金同比下降約四成。二線城市除杭州、成都外，多數(shù)城市宅地推出、成交規(guī)模均偏低，同比降幅超五成。三四線城市土地市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，同比降幅超一成。
溢價率方面，開年以來，在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度放緩下，300城溢價率整體仍處于低位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，300城住宅用地平均溢價率為5.2%，處于歷史同期較低水平。其中，1月土地市場相對平淡，300城住宅用地平均溢價率維持低位；2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率升至10.7%；3月截至22日，平均溢價率降至3.7%，土拍市場整體保持平淡。
房企拿地向核心優(yōu)質(zhì)地塊集中，一季度廣州出讓金排名全國首位
2025-2026年3月全國重點城市住宅用地出讓金排名(全市，截至3月22日) 圖源：中指研究院
《報告》稱，從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度(截至3月22日)，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2025年全年提升9個百分點。全國住宅用地出讓金排名靠前的城市中，多核心一二線城市。年初以來，重點城市土拍活動較少，其中廣州在天河區(qū)馬場地塊(總價249.7億元，由越秀獲取)帶動下，躍升一季度土地出讓金首位；上海、北京土地市場相對平穩(wěn)，出讓金在百億元左右，南通宅地出讓金達(dá)114億元，更多為地方國資獲取。
2026年全國土地市場延續(xù)縮量態(tài)勢，房企資金繼續(xù)向確定性較強的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚，重點城市土拍市場呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性特征。從重點地塊成交來看，低密宅地憑借產(chǎn)品確定性獲得市場認(rèn)可，多地出現(xiàn)高溢價成交，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的資源集聚效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。典型地塊來看：
廣州馬場一期地塊：2月25日經(jīng)過9小時、243輪競價，由越秀地產(chǎn)以236.04億元競得，溢價率26.6%，成交總價位列廣州歷史第二、全國第五，住宅樓面地價約8.5萬元/㎡，刷新廣州住宅樓面價紀(jì)錄。
上海青浦徐涇地塊：3月13日，在上海2026年首輪土拍中，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)QPPO-0101單元18-05雙軌交宅地以6.6%溢價率由綠城競得，成交總價26.7億元，樓面價31972元/㎡。該地塊為當(dāng)批次唯一溢價成交地塊，區(qū)位價值優(yōu)勢顯著。
重點城市土地供應(yīng)計劃：減量提質(zhì)與存量盤活并重
《報告》稱，從當(dāng)前已披露供地計劃的城市來看，呈現(xiàn)出四大特點：
一是各地嚴(yán)格踐行“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向，2026年普遍調(diào)減了年度供地規(guī)模。北京《2026年度建設(shè)用地供地計劃》中，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下調(diào)至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃。廈門提到要“詳細(xì)測算住宅供應(yīng)總量，合理控制新增房地產(chǎn)供應(yīng)，以近三年住宅用地平均供應(yīng)量及2025年新建商品住宅銷售量，作為測算2026年度商品住宅用地供應(yīng)計劃規(guī)模的依據(jù)。”縮量供應(yīng)有助于適配當(dāng)前市場去化節(jié)奏，防止庫存進(jìn)一步積壓。
二是在總量收縮的同時，供地結(jié)構(gòu)正加速向高品質(zhì)、改善型住房傾斜。北京明確“優(yōu)先在軌道站點周邊、設(shè)施較為完備地區(qū)及就業(yè)密集地區(qū)開發(fā)建設(shè)。推動‘好房子’實施，提升住房品質(zhì)，加強周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套?！鄙钲谔岢觥啊畬毜貙氂谩⒆∮袃?yōu)居’的原則，合理把握商品住房用地供應(yīng)總量、時序與空間布局，精準(zhǔn)匹配市場需求，增加高品質(zhì)住房和改善型住房的空間供給?！睆V州強調(diào)在核心區(qū)推出小地塊、高容積率精品住宅，杭州則明確“適度增加改善性住房用地”。
當(dāng)前住房需求的重點已從解決基本居住“有沒有”的問題，轉(zhuǎn)向追求居住品質(zhì)“好不好”的升級滿足。重點城市通過優(yōu)化供地區(qū)位、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、完善配套設(shè)施，可引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從過去的規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭，推動行業(yè)向更注重居住功能完善、更契合真實居住需求的新發(fā)展模式過渡。
三是存量土地盤活與城市更新已成為重點城市土地供應(yīng)的核心支撐。北京明確繼續(xù)引導(dǎo)存量建設(shè)用地供應(yīng)占比達(dá)到65%左右，逐步推動存量更新規(guī)模不低于新增供應(yīng)規(guī)模；深圳提出分類識別存量用地資源，有力有序推進(jìn)低效用地再開發(fā)，多措并舉推進(jìn)批而未供土地消化處置。廈門強調(diào)“著力推動存量用地的高效盤活與潛能釋放，不斷提高存量用地在年度土地供應(yīng)總量中的占比。”
四是住房保障體系建設(shè)正逐步從“大規(guī)?；I建”向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的階段性轉(zhuǎn)變。2026年重點城市保障房用地供應(yīng)規(guī)模普遍調(diào)減，北京保障性住房用地從2025年的475公頃降至2026年的350公頃，廈門從9.36公頃降至0公頃，深圳從40公頃降至35公頃。“十四五”期間，我國大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，通過擴大供給規(guī)模著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，取得了顯著成效。進(jìn)入“十五五”時期，隨著前期大規(guī)模建設(shè)的保障房項目逐步入市，以及存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房政策的推進(jìn)，住房保障工作正向“優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)變。近年來，多地推動收購存量商品房用作保障性住房，通過盤活存量資源、多渠道籌集房源，建立更加靈活高效的住房保障體系。(中新經(jīng)緯APP)
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