3月30日，美凱龍(601828.SH、01528.HK)發(fā)布2025年年報。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營收65.82億元。受房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力影響，美凱龍秉持審慎原則，對投資性房地產(chǎn)公允價值進行了大幅估值調(diào)整，致使本年度歸屬上市公司股東的凈利潤虧損237.22億元。

　　值得注意的是，剔除非經(jīng)營性因素影響后，美凱龍的主營業(yè)務正展現(xiàn)出經(jīng)營韌性與修復彈性。在新五年戰(zhàn)略引領(lǐng)與建發(fā)股份的深度賦能下，公司經(jīng)營質(zhì)量顯著提升。年報顯示，全年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額達到8.16億元，較2024年的2.16億元大幅提升277.34%；核心的家居商業(yè)服務板塊毛利率增長2個百分點至61.9%。

　　建發(fā)全方位賦能，主營業(yè)務筑底企穩(wěn)

　　從本次年報來看，美凱龍主業(yè)已顯著企穩(wěn)。截至2025年12月31日，公司旗下74家自營商場和218家委管商場平均出租率均較2024年有所提升。其中，自營商場平均出租率增長2個百分點，達到85.0%。

　　同時，建發(fā)集團成熟的國資管理經(jīng)驗助力公司實現(xiàn)全方位降本增效。2025年，美凱龍營業(yè)成本、銷售費用、管理費用分別下降18.95%、18.59%和24.22%，降幅均超過營業(yè)收入降幅，運營效率得到實質(zhì)性提升。建發(fā)股份從資源、管理、資金等維度為美凱龍?zhí)峁┲С帧９蓶|背景所帶來的融資優(yōu)勢亦逐步兌現(xiàn)，公司綜合融資成本率從去年的5.1%優(yōu)化至4.4%，帶動利息費用從25.31億元下降至21.60億元。截至2025年底，美凱龍應付票據(jù)、應付賬款合計規(guī)模較上一年底下降43.79%，歷史債務穩(wěn)步出清。

　　報告期內(nèi)，雙方業(yè)務協(xié)同加速落地。美凱龍與建發(fā)輕工、建發(fā)汽車深化合作，持續(xù)推進3+星生態(tài)、人車家等戰(zhàn)略的落地。2025年，美凱龍電器館經(jīng)營面積達到140.5萬平方米，面積占比提升至10.1%；汽車經(jīng)營面積從16萬平方米翻倍至32萬平方米，覆蓋全國46座城市。

　　建發(fā)股份同時還為美凱龍帶來了優(yōu)質(zhì)營銷資源與獲客渠道。一方面，公司聯(lián)動鉆石聯(lián)賽、廈門馬拉松等國際級賽事，實現(xiàn)了品牌形象的躍升；另一方面，美凱龍通過建發(fā)/聯(lián)發(fā)的地產(chǎn)生態(tài)，將營銷觸角延伸至20城76個樓盤，累計拓展客戶超1.4萬組，直接帶動轉(zhuǎn)化金額約1.5億元，構(gòu)建起“地產(chǎn)+家居”的流量閉環(huán)。

　　此外，雙方首個深度協(xié)同商業(yè)項目成都灣悅城亦于2025年12月20日開業(yè)。該項目定位“城南活力家庭悅聚場”，打破傳統(tǒng)家居商業(yè)邊界，引入運動戶外、親子娛樂、特色餐飲等多元高頻消費業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了存量資產(chǎn)的煥新升級與商業(yè)價值的高效釋放。

　　投資性地產(chǎn)估值調(diào)整，夯實資產(chǎn)質(zhì)量

　　由于過去幾年中國房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨估值調(diào)整的需要。基于對宏觀環(huán)境與行業(yè)趨勢的謹慎判斷，美凱龍基于會計準則對旗下投資性房地產(chǎn)公允價值進行了全面重估。這一舉措在賬面上形成了約234.42億元的公允價值變動損失，成為2025年公司大幅虧損的核心原因。但另一方面，這一估值調(diào)整夯實了公司資產(chǎn)質(zhì)量，使資產(chǎn)賬面價值更貼合當前市場實際。

　　行業(yè)人士指出，此類會計處理并不涉及公司現(xiàn)金流，也不代表公司主營業(yè)務發(fā)生實質(zhì)性惡化。通過充分的價值調(diào)整，美凱龍消除了未來資產(chǎn)持續(xù)貶值的潛在隱患，為公司后續(xù)的戰(zhàn)略布局奠定了更加精準的財務基礎(chǔ)。

　　在推動資產(chǎn)估值回歸合理商業(yè)價值的同時，美凱龍也在經(jīng)營層面主動擔當。面對行業(yè)需求收縮、商戶經(jīng)營困難的實際挑戰(zhàn)，公司通過租金減免等穩(wěn)商扶商舉措，全力保障商戶生存空間，維護家居產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定。這雖在短期對收入端構(gòu)成一定壓力，卻也穩(wěn)固了商戶群體，為后續(xù)復蘇筑牢了基礎(chǔ)。

　　新五年戰(zhàn)略啟航，錨定高質(zhì)量發(fā)展

　　自2025年以來，在“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的頂層定調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)迎來一系列政策利好。2025年12月，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，將商業(yè)不動產(chǎn)納入試點范圍，助力行業(yè)拓寬多元融資渠道。2026年1月1日起，存量公積金貸款利率全面下調(diào)，其中五年期以上首套房貸款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，持續(xù)減輕居民購房壓力。2026年3月，上海宣布將商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例下調(diào)至不低于30%，降低商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)與投資門檻。同時，全國范圍內(nèi)消費品以舊換新政策持續(xù)發(fā)力，智能家居產(chǎn)品納入補貼范圍，精準撬動家居消費需求釋放。

　　伴隨政策持續(xù)加碼以及市場自身長期出清，地產(chǎn)行業(yè)正逐步走出下行周期，企穩(wěn)回暖正在成為各界共識。中信證券的研報指出，隨著供給收縮進入第六年，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整預計已接近尾聲?？硕鸺瘓F聯(lián)席總裁、普睿數(shù)智科技董事長丁祖昱從動態(tài)供需關(guān)系、庫存、房價調(diào)整幅度等6個維度分析，認為房地產(chǎn)市場正在進行底部確認，傳遞出止跌企穩(wěn)的信號。

　　站在行業(yè)復蘇的關(guān)鍵節(jié)點，美凱龍新五年戰(zhàn)略順勢啟航。公司以“家居生活新商業(yè)運營商與家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務商”的定位錨定高質(zhì)量發(fā)展方向。一方面，美凱龍將聚焦家居主業(yè)升級，通過持續(xù)升級內(nèi)容與運營能力，深度挖掘家居商業(yè)空間的價值，夯實主業(yè)競爭力；同時，公司持續(xù)拓展服務邊界，賦能產(chǎn)業(yè)鏈上游，覆蓋品牌工廠等核心主體，打造第二增長曲線。

　　分析人士認為，隨著投資性物業(yè)回歸當下商業(yè)價值以及經(jīng)營基本面筑底，未來，在房地產(chǎn)市場逐步回暖與家居消費需求持續(xù)釋放的大背景下，美凱龍有望把握行業(yè)復蘇紅利，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績持續(xù)改善與長期價值回歸。