對于房地產(chǎn)企穩(wěn)時間、未來走勢，目前業(yè)內(nèi)觀點不一。

　　“私募魔女”李蓓再就房地產(chǎn)發(fā)聲。

　　近日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創(chuàng)始人李蓓，在接受媒體采訪時表示，基于供給側(cè)大出清、總量周期性回升等因素，半年內(nèi)地產(chǎn)或出現(xiàn)“十年一遇的機會”。

　　她表示，從供給側(cè)出清的角度看，諸多房企退出新拿地市場，全國土地市場活躍的企業(yè)只剩個位數(shù)；從規(guī)模角度看，雖然地產(chǎn)總量難回峰值，但會回升至10億平方米的長期均衡水平。

　　此外，從行業(yè)調(diào)整幅度看，2021年6月至今18個季度，已達到全球房地產(chǎn)泡沫破滅調(diào)整的中位數(shù)時長；新開工、新房銷售、二手房價格等指標的調(diào)整幅度，也略超平均水平。

　　“更重要的是，行業(yè)基本面已出現(xiàn)邊際改善?！彼硎荆热缱饨鸹貓笈c邊際融資成本已匹配，去年12月起25城二手房掛牌量下滑等。結(jié)合香港市場的回升情況，她判斷地產(chǎn)拐點可能在半年內(nèi)出現(xiàn)，如果后續(xù)有重磅政策出臺，可能進一步加速行業(yè)企穩(wěn)。

　　基于上述判斷，她認為行業(yè)在逐步見底之后，將面臨十年級別的回升周期，未來地產(chǎn)股的機會不在房價或銷量回升，而在供給出清后的企業(yè)份額擴張與盈利能力修復。

　　早在2023年時，李蓓也曾公開表示地產(chǎn)板塊面臨“10年一遇的機會”，背后邏輯在于隨著房企暴雷、停止投資拿地，未來即便全行業(yè)規(guī)模較頂部下滑約30%，沒有爆雷的房企也將迎來市場份額的擴張，銷售規(guī)模有望創(chuàng)出新高，存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

　　對于地產(chǎn)及板塊內(nèi)公司的企穩(wěn)時間、未來走勢，目前業(yè)內(nèi)觀點不一。

　　從客觀數(shù)據(jù)看，過去一年房地產(chǎn)行業(yè)各項指標還在持續(xù)調(diào)整。成交方面，2025年全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，其中住宅銷售面積占73299萬平方米。經(jīng)歷連續(xù)四年下跌，2025年新建商品房與商品住宅的成交面積，較2021年高點縮水幅度均超50%。

　　從價格端看，2025年1~12月，全國新建商品房銷售均價9527元/平方米，累計同比-4.3%；2025全年，新建商品住宅銷售均價為10005元/平方米，同比-4%；12月70城二手住宅銷售價格同比-6.1%，降幅較11月擴大0.4個百分點，環(huán)比-0.7%。

　　華源證券認為，參考全球房地產(chǎn)危機的經(jīng)驗，樣本歷史平均跌幅35%，平均調(diào)整時間6年，當前我國實際房價調(diào)整的長度與深度均已相對充分，2026年地產(chǎn)調(diào)整周期有望進入尾聲。

　　不過該機構(gòu)稱，回顧2021年及之前的歷史周期，房地產(chǎn)需求走弱多由政策收緊引發(fā)，政策放松能迅速帶來成交與房價反彈。但本輪周期中，多輪政策均未帶來持續(xù)修復，原因或在于隨著城鎮(zhèn)化率上升、人口增速轉(zhuǎn)負，新增需求放緩；居民與房企杠桿已處高位，信用擴張空間有限。這意味著，本輪調(diào)整是需求自然回落與資產(chǎn)負債表約束共同導致。

　　中銀證券也表示，過去那種借助人口和城鎮(zhèn)化率提升，帶來的規(guī)模擴張紅利不復存在，未來需求從“有房住”轉(zhuǎn)變?yōu)椤白『梅俊?，結(jié)構(gòu)性需求仍在，但短期較難彌補總量收縮。根據(jù)測算，2035年前每年的真實住房需求超8.6億平方米，2035年后會降一個臺階，但仍超過4.1億平方米/年，增長引擎將會基本轉(zhuǎn)為改善型需求。

　　也有機構(gòu)對行業(yè)增量空間較為樂觀。58安居客研究院認為，目前中國的城鎮(zhèn)化率，明顯低于發(fā)達經(jīng)濟體80%左右的水平。按照2025年末的總?cè)丝?40489萬人來計算，意味著未來將有1.7億人要進城生活，隨著“新市民”落戶，相關(guān)住房需求也將持續(xù)釋放。

　　國信證券認為，2025年四季度，地產(chǎn)基本面明顯下跌，但2025年末至2026年初的近1個月以來，跟蹤二手房掛牌價的冰山指數(shù)，月環(huán)比跌幅已連續(xù)6周快速收窄，尤其一線城市較為明顯，上海核心區(qū)已基本止跌，因此建議對房價從悲觀轉(zhuǎn)向中性。

　　雖然對行業(yè)走勢判斷不一，但各機構(gòu)普遍認為，2026年地產(chǎn)增量政策出臺的預期較強。

　　中銀證券表示，在政策出臺的時點上，預計2026年一季度末的可能性較大，屆時房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機遇。若政策思路清晰、調(diào)整有力，預計最快2026年年底可能會走出螺旋式下滑的困境。從地產(chǎn)標的看，適配核心城市、戶型、產(chǎn)品力需求的房企，或能走出重圍；另一方面，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場景的商業(yè)地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢。