◎記者 孫忠 張良

　　2026年開年以來，龍頭房企債務(wù)處置呈現(xiàn)積極態(tài)勢。萬科3只境內(nèi)債券成功實現(xiàn)展期，寶龍地產(chǎn)6筆境內(nèi)債務(wù)重組方案獲得債權(quán)人審議通過。與此同時，碧桂園、融創(chuàng)中國的債務(wù)重組于2025年末獲得通過，2026年進入執(zhí)行階段，預(yù)計將顯著降低企業(yè)未來債務(wù)壓力。

　　市場人士提示，債務(wù)重組僅是房企轉(zhuǎn)型第一步，在行業(yè)告別高杠桿擴張時代后，房企需要徹底擺脫“負債驅(qū)動規(guī)模增長”的路徑依賴，將經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向以現(xiàn)金流安全為核心、產(chǎn)品力與運營效率雙輪驅(qū)動的新模式，回歸制造業(yè)與服務(wù)業(yè)本源。

　　頭部房企化債獲實質(zhì)性進展

　　繼“21萬科02”債券展期議案獲得表決通過后，1月27日，萬科2只合計57億元的中期票據(jù)展期議案獲得債券持有人全票通過。這意味著近期圍繞萬科的債務(wù)展期事宜暫告一段落。同時，萬科公告，公司第一大股東深鐵集團擬向公司提供不超過23.6億元借款，用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金與利息。

　　業(yè)內(nèi)資深人士分析認為，鑒于此前“21萬科02”債券已成功展期，此次2只債券以近乎相同的方式實現(xiàn)展期并不令人意外。經(jīng)過之前的嘗試，目前方案應(yīng)該有順利實施的誠意，相信萬科今年的其他債務(wù)也能夠以市場化的方式妥善處置。

　　其他大型房企債務(wù)重組方案也紛紛落地。

　　1月26日，寶龍地產(chǎn)公告稱，公司附屬公司上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團）有限公司發(fā)行的6筆境內(nèi)公司債券及資產(chǎn)支持專項計劃的重組方案已獲相關(guān)債券持有人會議審議通過，將對債券的本息償付安排進行調(diào)整，并向相關(guān)債券持有人提供多種重組方案選項。

　　2025年12月，碧桂園規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案，獲香港高等法院正式批準。同時，碧桂園涉及9筆合計規(guī)模約137.7億元人民幣的境內(nèi)債務(wù)重組方案也全部通過。至此，碧桂園境內(nèi)外債務(wù)重組基本落地。據(jù)悉，通過境內(nèi)外債務(wù)重組，碧桂園整體降債規(guī)模預(yù)計將超900億元，重組后新債務(wù)工具融資成本大部分降至1%至2.5%。

　　2025年11月，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準?！澳壳皞鶆?wù)重組各項措施正在落地之中?！毕嚓P(guān)知情人士向記者透露，通過實施境內(nèi)外債務(wù)重組，融創(chuàng)整體償債壓力將下降近600億元。

　　債務(wù)重組更側(cè)重削減債務(wù)規(guī)模

　　中證鵬元工商企業(yè)評級董事郜宇鴻向上證報記者表示，本輪房企面臨的債務(wù)壓力，根源在于債務(wù)期限結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)變現(xiàn)周期的嚴重錯配，疊加銷售持續(xù)承壓，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流難以覆蓋到期債務(wù)。在初期階段，企業(yè)通過出售商業(yè)物業(yè)、地產(chǎn)項目等資產(chǎn)緩解短期流動性壓力。隨著行業(yè)調(diào)整持續(xù)深化，針對境內(nèi)外債務(wù)的一攬子整體重組逐漸成為企業(yè)化債的主流路徑。

　　在惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露看來，債務(wù)重組有助于房企緩解短期流動性壓力，尤其是涉及股權(quán)的重組方案，更有利于降杠桿、降利息、釋放經(jīng)營性現(xiàn)金流，從而在重組完成后推動信用邊際修復(fù)，評級、銀行授信與供應(yīng)鏈信任有望逐步回暖，為企業(yè)拿地與項目盤活創(chuàng)造條件。

　　此輪房企債務(wù)重組更加側(cè)重削減債務(wù)規(guī)模。中誠信國際一位負責人向記者表示，當前房企債務(wù)重組核心從早期“以時間換空間”的債務(wù)展期轉(zhuǎn)向“實質(zhì)性削減債務(wù)本金”，不過重組后的房企仍需要穩(wěn)健經(jīng)營。

　　未來仍需銷售回暖作為支撐

　　“目前房企境外債處置高峰已過，未來房企或?qū)⒏觽?cè)重境內(nèi)債重組。境內(nèi)債務(wù)重組會關(guān)系到金融機構(gòu)和地方金融的風險敞口，涉及面比較廣，需要強有力的政策支持?！币晃煌赓Y并購專家向記者表示。

　　“重組解決了短期的法律訴訟風險和償債壓力，但沒有解決經(jīng)營性現(xiàn)金流恢復(fù)的核心問題。未來房企仍需要銷售回暖作為支撐。”郜宇鴻表示，對于房企而言，需要擺脫“負債驅(qū)動規(guī)模增長”的路徑依賴，回歸制造業(yè)與服務(wù)業(yè)本源。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)出清對于拉動內(nèi)需十分重要?！币按逯袊紫?jīng)濟學(xué)家陸挺向上證報記者表示，房地產(chǎn)市場債務(wù)重組有助于重塑信用關(guān)系，也有助于推動信貸需求的恢復(fù)。