北京樓市活躍度改善，部分樓盤及二手房成交提升。
“片區(qū)整體成交量明顯上升，部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也有企穩(wěn)趨勢(shì)?！?/p>
“新政發(fā)布后，項(xiàng)目月度到訪量上漲兩成，成交套數(shù)漲超一成。”
距離北京發(fā)布“12·24”新政已一月有余，記者采訪多名一線從業(yè)人員發(fā)現(xiàn)，北京樓市活躍度正有所改善，部分樓盤到訪及二手房帶看量提升，相關(guān)從業(yè)者普遍表示“跟之前比這輪政策力度相當(dāng)可以”“可以為來(lái)年小陽(yáng)春做鋪墊”等。
北京鏈家報(bào)告也顯示，新政后1個(gè)月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家二手房交易量較政策出臺(tái)前增長(zhǎng)33%，新增客源量、帶看量分別增長(zhǎng)14%、18%。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新政對(duì)樓市活躍度形成一定支撐，雖然結(jié)構(gòu)性庫(kù)存壓力尚未完全緩解，但在政策持續(xù)發(fā)力、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加、購(gòu)房成本下行等因素支撐下，市場(chǎng)預(yù)期有望逐步改善。
互聯(lián)網(wǎng)大廠購(gòu)房者“下定”
“北京出新政策了，什么時(shí)候方便來(lái)看看房子？”
去年12月24日，北京年末突發(fā)祭出樓市新政，不僅放寬了非京籍家庭購(gòu)房的社保條件，多子女家庭還能在五環(huán)內(nèi)“多買一套房”，相當(dāng)于直接拓寬了潛在可購(gòu)房群體的規(guī)模。
與此同時(shí)，在信貸政策上更加精準(zhǔn)地支持改善需求，不再區(qū)分首套和二套商貸利率，由銀行合理確定每筆商貸的具體利率水平；二套公積金貸款的最低首付比例，也從30%調(diào)整為25%。
新政發(fā)布當(dāng)晚，便有一線人員表示“本輪政策力度相當(dāng)可以”“主要是為了提振市場(chǎng)信心”。如今距離新政發(fā)布已經(jīng)滿月，北京樓市真實(shí)表現(xiàn)如何？
“政策發(fā)布后，項(xiàng)目月度到訪量環(huán)比上漲約19%，日均到訪量突破35組；成交套數(shù)環(huán)比提升約11%。”龍湖觀萃項(xiàng)目方面告訴第一財(cái)經(jīng)，本次新政影響最大的客群，分別是此前受社保年限限制的低總價(jià)剛需客戶，以及持續(xù)觀望市場(chǎng)走勢(shì)的改善型客戶。
據(jù)悉，新政發(fā)布當(dāng)周，便有3組此前社保未滿繳納年限的周邊互聯(lián)網(wǎng)“大廠”客戶，選擇購(gòu)買該項(xiàng)目建面約95平米戶型；建面約117平米戶型因可改造性靈活、長(zhǎng)居住周期屬性等，也受到改善客戶青睞，大量客戶看到市場(chǎng)企穩(wěn)信號(hào)后第一時(shí)間出手。
上述情況并非個(gè)例，中指研究院報(bào)告也顯示，新政實(shí)施以來(lái)，北京樓市活躍度有所改善，部分樓盤到訪量小幅提升。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，新政落地一個(gè)月來(lái)（2025年12月25日~2026年1月24日），北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽96套，較新政前日均增長(zhǎng)4.3%。
值得注意的是，區(qū)域及項(xiàng)目間的分化依然存在，部分五環(huán)外及非核心板塊項(xiàng)目，表現(xiàn)相對(duì)平淡，僅少數(shù)性價(jià)比突出、產(chǎn)品力較強(qiáng)的項(xiàng)目獲得較好去化。一位頭部房企人士便表示，新政發(fā)布后一個(gè)月，公司北京市場(chǎng)上的項(xiàng)目，成交量未出現(xiàn)明顯上揚(yáng)。
整體而言，北京本輪新政惠及的人群，主要有三類。安居客北京表示，一是非京籍剛需，購(gòu)房門檻明顯降低，最短1年社保就能“上車”。二是多子女家庭，五環(huán)內(nèi)多了一個(gè)購(gòu)房名額；三是改善型買房人，二套公積金首付比例降低，換房首付資金壓力減輕。
有房企人士在接受采訪時(shí)稱，本次新政的刺激效果略強(qiáng)于此前幾次，目前市場(chǎng)已有企穩(wěn)趨勢(shì)，未來(lái)可通過(guò)戶口政策放松、控制新增供應(yīng)量等手段，進(jìn)一步平衡供需、穩(wěn)定價(jià)格。
熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房成交開(kāi)始放量
相較于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)是當(dāng)前北京樓市的“絕對(duì)主力”。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，重點(diǎn)城市二手住宅成交占比持續(xù)攀升，一線城市平均占比已達(dá)75%，其中北京表現(xiàn)尤為突出，去年北京二手住宅成交17.4萬(wàn)套，交易量占全市一二手住宅總成交量的比重達(dá)81%，占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主導(dǎo)地位。
那么，二手房市場(chǎng)這一更大的“蓄水池”對(duì)新政反應(yīng)如何？
“政策出臺(tái)后，小區(qū)開(kāi)間戶型的價(jià)格小幅上漲，上漲幅度大約在10萬(wàn)~15萬(wàn)?！?月26日，北京市西城區(qū)一房產(chǎn)中介告訴記者，該小區(qū)是西城區(qū)的小戶型、低總價(jià)學(xué)區(qū)房，三百萬(wàn)以內(nèi)就能“上車”片區(qū)較好的小學(xué)，新政后一個(gè)月內(nèi)成交已然放量。
據(jù)其出示給記者的成交表，近六月以來(lái)，小區(qū)在該中介平臺(tái)上的月均成交量在十幾套左右，季節(jié)性高峰時(shí)會(huì)超過(guò)二十套，而今年1月截至25日，小區(qū)成交量已經(jīng)超過(guò)二十套，相當(dāng)于過(guò)往“金九銀十”時(shí)節(jié)的熱度，價(jià)格方面也有企穩(wěn)回升趨勢(shì)。
“學(xué)區(qū)房對(duì)政策反應(yīng)都較為明顯，這個(gè)小區(qū)成交比較頻繁，價(jià)格變動(dòng)容易體現(xiàn)出來(lái)。”中介方面表示，從所在門店成交量看，新政后增幅在5%~10%之間，價(jià)格端也相對(duì)開(kāi)始企穩(wěn)。
另一朝陽(yáng)區(qū)中介人士表示，自己所在板塊一熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，去年12月成交量大約在二十多套，到今年1月份成交量已經(jīng)達(dá)到四十多套，成交量確實(shí)有明顯提升。
北京鏈家方面最新報(bào)告也顯示，新政后1個(gè)月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家二手房交易量較政策出臺(tái)前（2025年11月24日至2025年12月23日）增長(zhǎng)33%；同期市場(chǎng)活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長(zhǎng)14%、18%。
“市場(chǎng)表現(xiàn)轉(zhuǎn)暖，主要有三方面因素。”北京鏈家表示，一是近期政策密集出臺(tái)，帶動(dòng)市場(chǎng)景氣指數(shù)有所提升。二是政策出臺(tái)后集中簽約，政策具有加速看房、交易的作用。三是進(jìn)入一季度后，市場(chǎng)通常會(huì)存在自然回暖，且本年度春節(jié)偏晚，使得交易高峰提前出現(xiàn)。多方因素共同作用下，市場(chǎng)正出現(xiàn)較明顯的回暖。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶還提到，近期北京二手住宅掛牌量有所回落，一定程度上反映出，業(yè)主預(yù)期逐步趨穩(wěn)，市場(chǎng)“筑底”信號(hào)初顯。新政對(duì)樓市活躍度形成一定支撐，預(yù)計(jì)后續(xù)新房與二手市場(chǎng)將緩慢修復(fù)，區(qū)域與項(xiàng)目分化格局仍將持續(xù)。
展望政策及市場(chǎng)預(yù)期，曹晶晶認(rèn)為，我國(guó)《“十五五”規(guī)劃建議》提出“清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，當(dāng)前北京調(diào)控政策仍存優(yōu)化空間，在購(gòu)房資格、購(gòu)房補(bǔ)助、信貸支持等方面仍有調(diào)整余地，預(yù)計(jì)后續(xù)政策環(huán)境將保持寬松，持續(xù)挖掘潛在購(gòu)房需求。
北京鏈家預(yù)計(jì)，“節(jié)后市場(chǎng)更有可能出現(xiàn)逐步提升”。本次新政對(duì)信貸支持及購(gòu)房門限進(jìn)行了調(diào)整，能夠提升潛在客戶規(guī)模及購(gòu)買力，但由于住房交易屬于長(zhǎng)周期高價(jià)值交易，客戶從有意愿到實(shí)際交易需要一個(gè)季度以上，因此政策作用更有可能在長(zhǎng)周期內(nèi)逐步顯現(xiàn)。